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Previsioni tassi di interesse e rischi per il mercato immobiliare

L’importanza di vendere casa prima che sia troppo tardi

Alcuni miei colleghi hanno già accennato ad alcuni argomenti che troverai qui sotto quando abbiamo parlato delle previsioni del mercato immobiliare a Parma per il 2024 e come investire in immobili a reddito oggi possa generare un’entrata davvero interessante. Leggendoli puoi crearti un buon background che ti permetterà di approfondire alcune tematiche di questo articolo.

Se stai leggendo questo articolo, è probabile che tu abbia già compiuto uno dei passi più significativi nella vita di molti: hai acquistato una casa grazie a un mutuo. È un traguardo straordinario, ma quello che è successi negli ultimi due anni è che i tassi di interesse si sono alzati molto rapidamente destabilizzando i bilanci famigliari di molti.

Mutui a tasso variabile: rischio o opportunità?

In passato, la prospettiva di tassi di interesse in calo o stabili ha spinto molte persone a scegliere mutui a tasso variabile. Questa scelta sembrava ragionevole quando i tassi erano a livelli esigui o addirittura negativi, offrendo un’apparente opportunità di risparmio rispetto a un fisso. Tuttavia, la situazione attuale racconta una storia diversa, con molte persone che si trovano ora ad affrontare gravi difficoltà finanziarie a causa di un repentino aumento dei tassi di interesse.

La verità sui tassi di interesse

Il tasso di interesse svolge un ruolo cruciale nell’economia.
Se pensavi di essere al sicuro con il tuo tasso di interesse variabile ti stai sbagliando, infatti i mutui a tasso variabile si sono rivelati essere più costosi di quelli a tasso fisso, proprio a causa di aumenti del tutto inaspettati, che hanno causato fino al raddoppio delle rate del mutuo. Al momento della stipula del mutuo nessuno poteva prevedere con certezza cosa sarebbe successo al tasso. Oggi si pronostica, anche da fonti autorevoli, che questi tassi scenderanno: sarà vero?

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Fonte: Bloomberg

Cosa accadrà ai tassi di interesse nel 2024?

La domanda che molte persone si pongono oggi è se i tassi di interesse stiano finalmente prendendo una direzione discendente. Mentre alcuni indicatori sembrano suggerire un leggero calo, è importante esaminare attentamente la situazione. La storia ci insegna che ciò che è accaduto negli anni passati potrebbe non ripetersi esattamente, e l’attuale panorama economico globale è complesso e mutevole.

Il periodo post-2009 ha portato con sé un’eccezionale diminuzione dei tassi di interesse, una situazione senza precedenti dove il costo del denaro ha raggiunto valori negativi. Questo era stato necessario per rilanciare una fase economica estremamente grave, nella quale l’industria e il mercato del lavoro si erano stoppati improvvisamente.
La storia economica ci insegna, quindi, che i tassi di interesse vengono abbassati drasticamente solo in momenti di grande crisi economica, situazione nella quale ci si augura di non ricapitare a breve.

Il conflitto di interesse delle banche

Nel complicato mondo finanziario, la scelta di un mutuo diventa spesso un’analisi attenta tra rischio e sicurezza. Quando si opta per un mutuo a tasso variabile e ci si trova ad affrontare rate elevate, la domanda cruciale sorge spontanea: “Perché ho preso questa decisione?”

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Le banche spesso ti consigliano di star tranquillo, assicurando che i tassi di interesse diminuiranno nel tempo e a sopportare una rata anche molto alta in attesi di migliori. Tuttavia, la realtà storica dimostra che questa prospettiva non è sempre garantita.

È cruciale riconoscere l’interesse della banca nel mantenere i tassi elevati e non sempre ti danno buoni consigli… Un tasso più alto di un mutuo erogato quando il costo del denaro era molto basso crea oggi enormi guadagni per la banca, indipendentemente dalle difficoltà finanziarie e delle rinunce quotidiane che stai affrontando.

Sono tanti, infatti oggi, i casi di persone che fino a pochi mesi fa erano molto soddisfatti di esser riusciti a comprare la casa dei propri desideri con una rata di mutuo sostenibile e che oggi stanno rinunciando a tanti piccoli piaceri della vita per arrivare alla fine del mese. In questo caso il possedere un prima casa ha abbassato di molto il tenore di vita.

Il trend del mercato immobiliare dell’ultimo decennio

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Il trend degli ultimi 10 anni sembra orientato verso un ridimensionamento generale delle dimensioni delle abitazioni principali, con spazi ridotti e su misura per famiglie sempre meno numerose.

È cruciale riconoscere che la riduzione delle dimensioni delle case e il cambiamento nelle dinamiche familiari possono influenzare il mercato immobiliare.
Anche la disponibilità di nuove costruzioni oggi è sempre più limitata, poiché le limitazioni alla cementificazione spinge il mercato verso una riqualifica del parco immobiliare esistente.

Questo trend al ridimensionamento verrà sicuramente confermato da un alto costo del denaro, che potrà solo scendere leggermente, ma che difficilmente tornerà ai livelli degli anni scorsi; questo significa che a parità di rata si accederà a un mutuo totale relativamente basso rispetto al passato e che probabilmente tante famiglie che oggi pagano rate enormi, rispetto al proprio reddito, immetteranno sul mercato un numero abbastanza alto di abitazioni.

I rischi del mercato immobiliare nei prossimi anni

L’entrata sul mercato di queste case avrà un impatto significativo sul mercato immobiliare perché la disponibilità di una maggiore quantità di proprietà in vendita contribuirà a creare un ambiente più competitivo, portando ad una tendenza al ribasso dei prezzi delle case.

Ma è anche fondamentale considerare un altro fattore: la vendita di una casa su cui è stato preso un mutuo non è sempre possibile; abbiamo già visto negli anni successivi al 2009, quando i valori di mercato degli immobili scendevano, come spesso l’importo del mutuo superasse il prezzo massimo di vendita della casa.

In queste situazioni le scelte possibili sono solo 2:

  • Vendere la casa e pagare alla Banca la differenza tra il valore dell’immobile e il mutuo residuo
  • Rimanere intrappolati in una casa che magari non soddisfa più le proprie esigenze e su cui continueremo a pagare le rate

Premesso che, dal 2020 ad oggi i prezzi delle case sono cresciuti sensibilmente.

Non sappiamo quando e quanto i valori degli immobili inizieranno a scendere, ma, se hai comprato casa di recente, la rata è cresciuta drasticamente e hai una percentuale alta di mutuo rispetto al valore di mercato del tuo immobile questo dovrebbe farti riflettere.

La buona notizia è che se sei in questa situazione e vuoi tutelarti da questo possibile rischio hai diverse possibilità:

Rimodulare il debito

Di fronte a rate insostenibili, è essenziale considerare due opzioni principali: la rinegoziazione del mutuo o la surroga.

La rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo consente la revisione delle condizioni del mutuo con la tua stessa banca, spesso ottenendo un tasso fisso più stabile e garantendo maggiore certezza finanziaria nel lungo termine.

Non è detto però che la tua Banca sia disposta a concederti questa soluzione e potresti dover rivolgerti altrove

La surroga del mutuo

Grazie alla ormai famosa Legge Bersani puoi sempre rivolgerti a un altro istituto bancario, il quale senza costi (per te) potrà subentrare alla tua banca fornendoti condizioni ad oggi migliorative e puoi passare, quindi, a un tasso fisso.
Sta nascendo anche un po’ di competizione tra Banche con vere e proprie offerte sui prodotti di surroga e si può dire di trovare delle vere e proprie “surroghe d’occasione” al momento.

Però anche qui l’esito è incerto, nessuna banca accetterà un cliente con un rapporto rata-reddito infelice con i tassi dei mutui attuali e potresti ritrovarti nella situazione di non poterti permettere (secondo la nuova banca) una rata di mutuo inferiore a quella che in realtà paghi regolarmente.

La terza opzione: saggia ma dolorosa

Ci sono tante situazioni che, unite a questa prospettiva, sai che non ti porteranno nulla di buono: la famiglia si sta ampliando e sai già che dovrai cambiare casa tra qualche anno, oppure, mantenere questo stile di vita dove prima potevi permetterti delle cose a cui oggi devi rinunciare, o, ancora, avevi comprato casa come investimento, per non pagare un affitto e le prospettive di mercato per i prossimi anni potrebbero essere un ostacolo alla crescita del tuo patrimonio ecc…

Per tutti questi casi, non serve che te lo dica io, è meglio vendere casa quando i prezzi sono ai massimi storici, magari anche per ridimensionarti o per riacquistare con un mutuo nuovo dove gli interessi sono meglio sparsi negli anni.

La vendita potrebbe essere una soluzione radicale, ma saggia se hai ancora un rapporto tra il valore del mutuo residuo e il valore di mercato di casa tua molto vicini, a fronte di progetti futuri.

Tutte le persone che in situazioni simili in passato hanno perso tempo, hanno solo contribuito a peggiorare la propria situazione economica e a vivere forti periodi di stress, questo vale sia per i privati che per le imprese, molte delle quali oggi non esistono più.

Pianifica attentamente il tuo futuro

Sei hai dubbi o vuoi pianificare meglio il tuo futuro con il supporto di un esperto del settore immobiliare, puoi scrivermi oppure rivolgiti ad una delle nostre filiali. Spiegando le tue perplessità potremmo darti un consiglio professionale adatto alla tua situazione specifica e ai tuoi progetti futuri.




foto giovanni salerno agente immobiliare

Giovanni Salerno
Agente Immobiliare Grandi Agenzie
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